En México, el sector inmobiliario es considerado una inversión segura y un medio clave para la creación de patrimonio, tanto para familias como para inversionistas. Sin embargo, detrás del aparente valor estable de las propiedades existe un ecosistema fiscal y regulatorio que refleja profundas desigualdades. Mientras la adquisición de vivienda para uso habitacional goza de exenciones y beneficios tributarios, la compra de inmuebles con fines especulativos enfrenta mayores cargas fiscales y controles estrictos.
Para el comprador que adquiere un hogar, el principal impuesto es el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), que varía entre el 1% y el 5% según la entidad federativa. Además, la Ley del Impuesto sobre la Renta (ISR) exenta la ganancia por la venta de vivienda habitual hasta por 700,000 UDIs (aproximadamente 5.8 millones de pesos), beneficio disponible una vez cada tres años. En contraste, los especuladores que comercializan inmuebles de manera recurrente deben pagar ISR sobre la ganancia total, con tasas que pueden llegar hasta el 35% para personas físicas o 30% para personas morales.
Además del aspecto tributario, el sector enfrentó un endurecimiento en la vigilancia a través de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI). Esta ley impone restricciones como la prohibición de pagos en efectivo superiores a ciertos montos y la obligación de transparentar la identidad de los beneficiarios reales en operaciones inmobiliarias, mecanismos diseñados para impedir el lavado de dinero y la especulación opaca.
La limitada recaudación fiscal derivada del sector inmobiliario es otro desafío considerable. El impuesto predial en México representa apenas el 0.2% del PIB, cifra muy baja en comparación con promedios latinoamericanos y de países OCDE. Esta deficiencia obedece a factores estructurales como catastros obsoletos, insuficiente capacidad de cobro en municipios y la informalidad en el arrendamiento. La consecuencia es la falta de recursos para infraestructuras y servicios públicos, además de un incremento en la desigualdad urbana y la gentrificación. Para revertir esta situación se proponen medidas como la digitalización de catastros, la implementación de impuestos sobre las plusvalías y la interconexión de bases de datos fiscales y catastrales, con el fin de promover una recaudación justa y sostenible que impulse el desarrollo urbano equitativo.
