En Colombia, la devolución de la cuota inicial depende de lo que pacten las partes en el contrato. Si el comprador decide desistir, lo habitual es que se aplique la penalidad acordada en la promesa de compraventa, el documento de separación o el encargo fiduciario; el resto del dinero debe devolverse al comprador.
El artículo 1859 del Código Civil regula las arras de retractación: quien entrega las arras puede retractarse perdiéndolas, y quien las recibe puede retractarse devolviéndolas dobladas. Si el contrato no fija un plazo para retractarse, la ley entiende que el desistimiento solo es posible dentro de los dos meses siguientes a la firma y no después de otorgada la escritura o iniciada la entrega. En la práctica, las penalidades por desistimiento suelen estar entre el 5% y el 10% del valor de la vivienda.
Cuando la promesa pacta una cláusula penal, esa indemnización también puede ser reducida por un juez si resulta excesiva (artículos 1592 y 1601 del Código Civil y 867 del Código de Comercio). La Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor) permite anular o reducir cláusulas abusivas; una sanción que solo afecte al comprador o que se quede con toda la cuota inicial puede ser revisada por la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) o por los tribunales. Si el desistimiento obedece a incumplimiento del constructor —por retrasos en la entrega o cambios en lo prometido— el comprador puede reclamar la devolución íntegra y, en su favor, la penalidad pactada.
Antes de desistir conviene revisar la promesa para identificar si se pactaron arras o cláusula penal y sus condiciones; solicitar por escrito la liquidación detallada; verificar el plazo de devolución establecido en el contrato; y, si procede, explorar la cesión de derechos para que un tercero asuma la promesa sin penalidad. Si la constructora retiene más de lo pactado o no devuelve lo correspondiente, el comprador puede presentar una queja ante la SIC.
